주상복합 아파트 단점 및 장점

이번 포스팅에서는 주상복합 아파트라는 용어에 대한 정의를 한 후 단점과 장점에 대해 분석하고자 한다. 그리고 주거복합 건축물의 용도 비율 및 용적률에 대한 이야기와 함께 일반 공동주택 (아파트)와의 차이점에 대해서도 말하고자 한다.

 

1. 주상복합 아파트란?

우리가 흔히 말하는 '주상복합 아파트'는 주거공간과 상업공간이 복합된 아파트라는 의미를 갖는다.

사실 주상복합 아파트라는 법적인 용어도 없고 주상복합이라는 단어는 법제처에서 찾을 수 없다.

'주상복합' 대신 '주거복합건물'이라는 이름으로 칭해진다.

• 국토교통부 토지이용 규제정보서비스에 들어가면 '주거복합건물'이라는 단어에 대한 정의가 다음과 같이 나온다.

「건축법」 에 의한 공동주택과 주거용 외의 용도가 복합된 건축물로서 공동주택 부분의 면적이 연면적 합계의 90% 미만(조례로 90% 미만의 범위에서 정한 경우에는 그 비율)인 것을 말한다. 주거복합건물은 주거공간과 문화·오락·편의·상업시설 등의 다른 용도가 한 건물 내에 들어서는 복합적인 용도의 건축물로서 도심공동화 현상을 막고 도심 내 직장인에게 주거공간 및 생활편익시설들을 함께 제공할 수 있다는 장점을 가지고 있으며, 일반적으로 상업 및 편의시설이 저층에 위치하고 아파트 등 공동주택이 상층에 들어서는 형태를 띄고 있다. 공동주택 부분의 면적이 연면적 합계에서 차지하는 비율은 90% 미만의 범위 안에서 도시ㆍ군계획조례로 정할 수 있으며, 주거복합건물은 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 에 의한 상업지역 중 중심상업지역, 일반상업지역 및 근린상업지역에 한하여 입지가 가능하다.

 

• 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령 외에 주택법 시행령 제27조에서도 정의하고 있다.

④ 법 제15조제1항 각 호 외의 부분 단서에서 “주택 외의 시설과 주택을 동일 건축물로 건축하는 경우 등 대통령령으로 정하는 경우”란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.   1. 다음 각 목의 요건을 모두 갖춘 사업의 경우 가. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」 제30조제1호다목에 따른 준주거지역 또는 같은 조 제2호에 따른 상업지역(유통상업지역은 제외한다)에서 300세대 미만의 주택과 주택 외의 시설을 동일 건축물로 건축하는 경우일 것 나. 해당 건축물의 연면적에서 주택의 연면적이 차지하는 비율이 90퍼센트 미만일 것

 

결론적으로 주상복합에 대한 법적인 정의를 말해보자면,

주상복합은 준주거지역이나 상업지역에서 90% 미만은 주택, 나머지는 주택 외의 시설로 이루어진 건축물이다. (주택 300세대 미만)

일반적으로 아파트는 대부분 주거지역에서만 가능하기에 주상복합은 특별하다는 걸 알 수 있다.

 

+ 위와 같이 모법에서는 주택과 주택 외의 시설의 비율은 90%미만이라고 나와있지만, 세부 적인 것은 지자체 조례마다 다르다. 이는 용도 용적제와 관련이 있는데 이에 대한 포스팅은 추후에 하도록 하겠다. 

 

 

2. 주상복합 아파트의 단점

일반 아파트와 비교하여 주상복합 아파트의 단점이 무엇인지 알아보고자 한다.

 

+ 참고로 다른 블로그에 주상복합 아파트와 주상복합 오피스텔을 구분하지 않고, 지식 없이 포스팅한 글들이 많은데, 다른 글 들을 읽을 때 주상복합 아파트와 오피스텔을 잘 구분해서 살펴봐야 한다.

이건 주상복합 아파트에 대해서 말하는 포스팅이다!

 

주상 복합 아파트의 단점과 장점

• 낮은 전용율

일반 아파트는 주택법을 따라 전용률이 70~80%인 거에 비해 주상복합의 전용률은 60~70%로 상대적으로 낮은 것을 확인할 수 있다. 이유는 크게 2가지라고 생각한다.

첫 번째 주거 관련 이외의 기타 공용면적 (저층부 상업시설 등)이 많기 때문이다.

두 번째는 일반 아파트는 주택법에 적용을 받아 외벽의 내부선을 기준으로 산정을 하고, 주상복합은 건축법에 적용을 받아 외벽의 중심선을 기준으로 산정하기 때문에 면적에 관련한 분쟁이 지속되어왔다.

 

• 비싼 관리비

앞서 말한 것처럼 저층부의 상업시설과 공동으로 쓰는 면적이 많다 보니 관리비가 많이 들 수밖에 없다.

 

• 상대적으로 부족한 주민시설

상업지역에서 짓는 주상복합은 상대적으로 대단지 아파트에 비해 큰 커뮤니티 시설 및 다양한 부대시설을 확보할 수가 없다.

 

 

• 아파트보다 떨어지는 선호도

 위와 같은 이유들로 주상복합 아파트는 일반 아파트보다 선호도가 떨어지는 경향이 있어서, 안정적인 부동산은 아니었다. 하지만 요즘은 이러한 단점들을 개선한 신축 주상 보합이 많아지고 있고, 부동산 시장이 워낙 과열되다 보니 주상복합까지 눈을 돌리는 추세다.

 

 

3. 주상복합 아파트의 장점

• 역세권 및 교통 중심지 입지

주상복합 아파트는 상업지역에 지어지는 아파트다 보니 주거지역에 지어지는 일반 아파트보다 주요 상권에 자리 잡은 경우가 많다. 따라서 역세권 근처 및 교통 중심지에 입지 한 경우가 많아 대중교통의 혜택을 풍부하게 누릴 수 있어서 직장인들에게 인기가 높다.

 

• 덜한 층간소음 

대부분의 주상복합은 저층부는 상업시설이 들어가고 위에는 아파트가 들어간다.

따라서 예전에 주상복합 아파트는 저층부 상업시설과 구조를 맞추기 위해 기둥식 구조를 많이 사용했다. 이는 내력벽 구조에 비해 층간소음이 덜 하다는 장점이 있다.

최근에는 트랜스퍼 공법을 이용해서 일반 아파트랑 비슷하게 내력벽 구조로 가는 경우가 많다고 한다.

 

 

• 조망 일조가 좋음

상업지역 및 준주거 지역은 기본 용적률이 높은 편이라서, 주상복합은 일반 아파트보다 높은 경우가 많다.

이에 따라 조망 및 일조가 좋은 편이다.

 

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+ 추가적으로 주상복합의 용도용적제나 주상복합의 채광일조에 대한 기준 산정방법을 정리해 놓은 포스팅도 있으니 같이 보면 좋을 듯 하여 링크를 걸어두었습니다. 참고하세요!

 

▷주상복합 용도용적제의 개념

용도용적제 주상복합

 

▷[일조권 시리즈 #5] 지표면간 고저차 평균 수평면 산정방법

지표면간 고저차 평균 수평면 산정방법