기숙사 용도 규정에 따른 발코니 확장, 일조제한, 사업계획승인대상 여부

기숙사 용도 규정에 따른 발코니 확장, 일조 제한, 사업계획 승인대상 여부

기숙사 법규 총정리

0. 목차

1. 기숙사 용도 - 건축법 시행령 [별표1] - 주택법 시행령 제3조 (공동주택의 종류와 범위), 제4조 (준주택의 종류와 범위) 2. 기숙사 발코니 확장 가능 여부 - 건축법 시행령 제2조 (정의) 3. 기숙사 일조제한 - 건축법시행령 제86조 (일조 등의 확보를 위한 건축물의 높이 제한) 4. 기숙사는 사업계획승인대상 인가 인허가 대상인가?  - 주택법 시행령 제27조 (사업계획의 승인)

 

 

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1. 기숙사 용도

건축법 시행령 [별표1]	주택법 시행령 제3조 , 제4조
2. 공동주택 가. 아파트 나. 연립주택 다. 다세대주택 라. 기숙사 : 학교 또는 공장 등의 학생 또는 종업원 등을 위하여 쓰는 것으로서 1개 동의 공동취사시설 이용 세대 수가 전체의 50퍼센트 이상인 것(「교육기본법」 제27조제2항에 따른 학생복지주택 및 「공공주택 특별법」 제2조제1호의3에 따른 공공매입임대주택 중 독립된 주거의 형태를 갖추지 않은 것을 포함한다)	주택법 시행령 제3조 (공동주택의 종류와 범위) 1. 「건축법 시행령」 별표 1 제2호가목에 따른 아파트(이하 “아파트”라 한다) 2. 「건축법 시행령」 별표 1 제2호나목에 따른 연립주택(이하 “연립주택”이라 한다) 3. 「건축법 시행령」 별표 1 제2호다목에 따른 다세대주택(이하 “다세대주택”이라 한다)
	주택법 시행령 제4조 (준주택의 종류와 범위) 1. 「건축법 시행령」 별표 1 제2호라목에 따른 기숙사 2. 「건축법 시행령」 별표 1 제4호거목 및 제15호다목에 따른 다중생활시설 3. 「건축법 시행령」 별표 1 제11호나목에 따른 노인복지시설 중 「노인복지법」 제32조제1항제3호의 노인복지주택 4. 「건축법 시행령」 별표 1 제14호나목2)에 따른 오피스텔
기숙사 = 공동주택	기숙사 = 공동주택이 아닌 준주택

건축법 시행령과 주택법 시행령을 한눈에 비교할 수 있게 표로 정리해 뒀다.

기숙사의 용도는 매우 복잡하니 지금부터 집중하길!

1. 건축법에서 기숙사는 공동주택에 속한다. (건축법 시행령 [별표1])

2. 주택법에서 기숙사는 공동주택이 아닌 준주택에 속한다. (주택법 시행령 제3조, 제4조) 

 

 이 두 가지 사실이 기숙사 발코니 확장 가능 여부, 일조 제한 여부, 사업계획 승인대상 인지 인허가 대상인지에 대한 근거가 된다.

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2. 기숙사 발코니 확장 가능 여부

건축법 시행령 제2조 (정의) 14. “발코니”란 건축물의 내부와 외부를 연결하는 완충공간으로서 전망이나 휴식 등의 목적으로 건축물 외벽에 접하여 부가적(附加的)으로 설치되는 공간을 말한다. 이 경우 주택에 설치되는 발코니로서 국토교통부장관이 정하는 기준에 적합한 발코니는 필요에 따라 거실ㆍ침실ㆍ창고 등의 용도로 사용할 수 있다

 건축법 시행령 제2조의 14호를 보면 '발코니'에 대한 정의가 나와있다.

앞서 말했든 기숙사는 건축법에서 공동주택으로 분류된다.

법령에 따라 '주택'에 설치가 되는 발코니는 필요에 따라 거실, 침실, 창고 등의 용도로 사용 가능하기 때문에 기숙사는 발코니 확장이 가능하다.

이때 주용도가 기숙사인 경우에만 가능하다. 지식산업센터 (공장)의 지원시설인 기숙사는 발코니 확장이 불가능하다.

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3. 기숙사 일조 제한

건축법 시행령 제86조 (일조 등의 확보를 위한 건축물의 높이 제한) ① 전용주거지역이나 일반주거지역에서 건축물을 건축하는 경우에는 법 제61조제1항에 따라 건축물의 각 부분을 정북(正北) 방향으로의 인접 대지경계선으로부터 다음 각 호의 범위에서 건축조례로 정하는 거리 이상을 띄어 건축하여야 한다. 1. 높이 9미터 이하인 부분: 인접 대지경계선으로부터 1.5미터 이상 2. 높이 9미터를 초과하는 부분: 인접 대지경계선으로부터 해당 건축물 각 부분 높이의 2분의 1 이상 ③ 법 제61조제2항에 따라 공동주택은 다음 각 호의 기준을 충족해야 한다. 다만, 채광을 위한 창문 등이 있는 벽면에서 직각 방향으로 인접 대지경계선까지의 수평거리가 1미터 이상으로서 건축조례로 정하는 거리 이상인 다세대주택은 제1호를 적용하지 않는다. 1. 건축물(기숙사는 제외한다)의 각 부분의 높이는 그 부분으로부터 채광을 위한 창문 등이 있는 벽면에서 직각 방향으로 인접 대지경계선까지의 수평거리의 2배(근린상업지역 또는 준주거지역의 건축물은 4배) 이하로 할 것 2. 같은 대지에서 두 동(棟) 이상의 건축물이 서로 마주보고 있는 경우(한 동의 건축물 각 부분이 서로 마주보고 있는 경우를 포함한다)에 건축물 각 부분 사이의 거리는 다음 각 목의 거리 이상을 띄어 건축할 것. 다만, 그 대지의 모든 세대가 동지(冬至)를 기준으로 9시에서 15시 사이에 2시간 이상을 계속하여 일조(日照)를 확보할 수 있는 거리 이상으로 할 수 있다. 가. 채광을 위한 창문 등이 있는 벽면으로부터 직각방향으로 건축물 각 부분 높이의 0.5배(도시형 생활주택의 경우에는 0.25배) 이상의 범위에서 건축조례로 정하는 거리 이상

일단 일조 확보 관련 법령도 건축법을 따르기 때문에 기숙사의 용도는 공동주택이다. 

법령이 길어서 해석하기 어려워하는 사람이 있는 것 같아서 간단하게 설명해 주겠다.

일조는 정북, 채광, 인동거리 이렇게 3가지를 보면 된다.

이 세 가지에 대한 자세한 설명이 나와있는 포스팅은 맨 아래에 걸어두고 지금은 간단하게 정리만 하겠다.

 

• 정북: 1/2H (전용 주거지역과 일반주거지역만 해당)
• 채광: 1/2H (근린상업/준주거지역 1/4H), (기숙사 제외, 일반/중심 상업지역만 제외) 
• 인동거리 : 1/2H (도시형 생활주택 0.25H)

이때 1/2H가 아니라 조례에 따라 천차만별로 달라질 수 있으니 꼭 다시 확인해보길!

 

즉 기숙사는 채광은 안 보고 정북과 인동거리는 본다.

다만, 대상지의 용도지역이 전용 주거지역이나 일반주거지역이 아닐 때는 인동거리만 보면 된다.

 

▶ 전용 주거지역, 일반주거지역 : 정북 해당 1/2H , 채광 해당 없음, 인동 거리 1/2H 적용

▶ 전용주거지역, 일반주거지역 외 : 정북 해당 없음, 채광 해당 없음, 인동 거리 1/2H적용

 

4. 기숙사는 사업계획 승인대상인가 인허가 대상인가? 

주택법 시행령 제27조 (사업계획의 승인) 1. 단독주택 : 30호 2. 공동주택 : 30세대, 단 다음 각 목의 어느 하나 해당하는 공동주택 건설 시, 50세대로 한다. (리모델링의 경우 제외) 가. 다음 요건을 모두 갖춘 단지형 연립주택 또는 단지형 다세대 주택 1) 세대당 주거전용면적이 30제곱미터 이상 2) 해당 주택단지 진입도로 폭 6미터 이상일 것. 다만, 진입도로 두 개 이상인 경우 다음 요건을 갖추면 진입도로 폭을 4미터 이상 6미터 미만으로 할 수 있음. 가) 두 개의 진입도로 폭의 합계가 10미터 이상일 것 나) 폭 4미터 이상 6미터 미만인 진입도로는 제5조에 따른 도로와 통행거리가 200미터 이내일 것

건축법 시행령을 따랐던 발코니와 일조 제한과 달리 사업계획 승인대상 여부는 주택법 시행령을 봐야 한다.

주택법 시행령 제27조에는 공동주택이 30세대 이상이면 사업계획 승인대상이라고 나와있다.

주택법을 따르면 기숙사는 공동주택이 아닌 준주택에 해당하기 때문에, 기숙사는 사업계획 승인대상이 아니다. 즉 기숙사는 인허가 대상이다.

이것은 준주택으로 분류되어 30세대가 넘어도 인허가 대상인 오피스텔과 비슷한 원리라고 생각하면 된다. 

 

5. 결론

1. 기숙사 발코니 확장 가능
2. 기숙사는 채광은 안 보고 인동거리와 정북 (일반주거지역이나 전용주거지역일때만)만 본다.
3. 기숙사는 사업계획 승인대상이 아닌 인허가 대상이다.