모아주택 (소규모주택정비사업) 건축규제 완화 특례

모아주택 (소규모주택정비사업) 건축규제 완화 특례

모아주택 (소규모주택정비사업) 건축규제 완화 특례

 

0) 목차

1) 대지의 조경 2) 건폐율 3) 대지안의 공지 4) 건축물 높이 5) 일조제한  6) 복리시설 설치기준 7) 용적률 완화

 

 

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소규모주택정비법 제48조 (건축규제의 완화 등에 관한 특례) ① 사업시행자는 자율주택정비사업(「도시재생 활성화 및 지원에 관한 특별법」 제2조제1항제6호나목에 따른 근린재생형 활성화계획에 따라 시행하거나 빈집밀집구역, 관리지역에서 시행하는 경우 또는 시ㆍ도조례로 정하는 경우로 한정한다), 가로주택정비사업, 소규모재건축사업, 소규모재개발사업 또는 취약주택정비사업의 시행으로 건설하는 건축물에 대하여 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 사항은 대통령령으로 정하는 범위에서 지방건축위원회의 심의를 거쳐 그 기준을 완화받을 수 있다. <개정 2019. 4. 23., 2021. 7. 20., 2021. 10. 19.> 1. 「건축법」 제42조에 따른 대지의 조경기준 2. 「건축법」 제55조에 따른 건폐율의 산정기준(경사지에 위치한 가로구역으로 한정한다) 3. 「건축법」 제58조에 따른 대지 안의 공지기준 4. 「건축법」 제60조 및 제61조에 따른 건축물의 높이 제한 5. 「주택법」 제35조제1항제3호 및 제4호에 따른 부대시설 및 복리시설의 설치기준 6. 제1호부터 제5호까지에서 규정한 사항 외에 사업의 원활한 시행을 위하여 대통령령으로 정하는 사항

 

소규모주택정비법 시행령 제40조 (건축규제의 완화 등에 관한 특례) ① 법 제48조제1항 각 호 외의 부분에서 “대통령령으로 정하는 범위”란 다음 각 호의 구분에 따른 범위를 말한다. 1. 「건축법」 제42조에 따른 대지의 조경기준: 2분의 1 범위 2. 「건축법」 제55조에 따른 건폐율의 산정기준: 건축면적에서 주차장 면적을 제외 3. 「건축법」 제58조에 따른 대지 안의 공지기준: 2분의 1 범위 4. 「건축법」 제60조에 따른 건축물의 높이 제한 기준: 2분의 1 범위 5. 「건축법」 제61조제2항제1호에 따른 건축물(7층 이하의 건축물과 소규모주택정비 관리지역에 위치하는 15층 이하의 건축물로 한정한다)의 높이 제한 기준: 2분의 1 범위 5의2. 「건축법」 제61조제2항제2호에 따른 건축물(소규모주택정비 관리지역에 위치하는 건축물로 한정한다)의 높이 제한기준: 같은 법 시행령 제86조제3항제2호가목 및 나목에도 불구하고 같은 목에 따라 건축조례로 정할 때 적용되는 같은 목에 따른 거리의 하한 기준 이상 6. 「주택법」 제35조제1항제3호 및 제4호에 따른 부대시설 및 복리시설의 설치기준 가. 「주택법」 제2조제14호가목의 어린이놀이터의 설치기준: 「주택건설기준 등에 관한 규정」 제55조의2제7항제2호다목의 적용배제 나. 「주택법」 제2조제14호의 복리시설의 설치기준: 같은 법 제35조제1항제4호 및 「주택건설기준 등에 관한 규정」에 따른 복리시설별 설치기준에도 불구하고 설치대상 복리시설(어린이놀이터는 제외한다)의 면적의 합계 범위에서 필요한 복리시설을 설치할 수 있다.

 

소규모주택정비사업 (서울시는 모아주택이라고 부름)의 건축규제 완화에 대한 특례는 소규모주택정비법과 시행령을 보면 된다. 서울특별시 조례에는 구체적으로 완화 사항이 더 나와있는게 없으니 시행령까지만 참고하면 된다.

 

소규모주택정비법에는 다음과 같이 6가지의 항목의 규제를 완화하고 있다. 이해하기 쉽게 설명 해보겠다.

 

1) 대지의 조경

- 기존에 건축법에따라 설치해야할 조경이 15% 였다면, 소규모주택정비사업을 할경우 7.5%만 설치가능 

 

2) 건폐율

- 말그대로 건축면적에서 주차장 면적을 제외한다.

 

3) 대지안의 공지

- 기존에 건축법에따라 대지경계선으로부터 6m를 띄워야 했다면, 소규모주택정비사업을 할경우 3m만 이격하면 된다.

 

4) 건축물 높이

- 가로구획별 높이기준이 30m였으면 60m까지 완화해준다는 말인데, 이건 주무관이랑 협의해봐야할듯 하다. 

 

5) 일조제한 

 - 채광 : 7층 이하의 건축물인 경우(모아타운 아니어도 됨)/ 소규모주택정비 관리지역 (모아타운)에 위치하는 15층 이하의 건축물만 채광이 2배 완화된다. 채광은 보통 건축법시행령에 따라 0.5배이니까 0.25배로 완화되는 것 같다. (저는 아직 진행한 사례가 없어서 모르니까 팩트체크 개인적으로 해보시길)

 - 인동 : 소규모주택정비 관리지역 (모아타운)에 위치하는 건축물일 경우, 인동간격이 0.5배면 그것보다 가까워도되고, 남고북저에서 남쪽 건축물 높이의 0.5배를 본다면 그것보다 가까워도 된다는 의미이다.
 => 즉 소규모주택정비 관리지역을 지정을 통해 인동에 구애받지 않도록 만들어둔 법인 것 같은데, 꼼수를 부릴 수 있는 여지를 만든 조항인것 같다.

=> 서울도시계획 조례는 2022년 10월 17일 이후로 인동간격이 0.8배에서 0.5배로 완화된 상황이라서 의미는 없을 것 같다. 이미 0.5배도 촘촘한데 그것보다 더 가까이 설계하면 허가가 안날듯..?

 

* 참고

[서울특별시 건축조례 2022.10.17. 개정] ④ 영 제86조제3항제2호가목 및 나목에 따라 같은 대지에서 두 동(棟) 이상의 건축물이 서로 마주보고 있는 경우에 건축물 각 부분 사이의 거리는 다음 각 호의 거리 이상으로 한다. <개정 2018.7.19, 2020.3.26, 2020.7.16, 2020.12.31, 2022.10.17> 1. 채광을 위한 창문 등이 있는 벽면으로부터 직각방향으로 건축물 각 부분의 높이의 0.5배 이상

 

* 참고로 일조제한을 잘모른다면 아래 일조권 시리즈를 참고하시길!

일조권 법규 총정리 (정북, 채광, 인동, 정남)

 

 

 

6) 복리시설 설치기준

- 소규모주택정비사업을 하면 150세대가 넘어도 어린이놀이터를 설치하지 않아도된다!

- 예를들어 500세대를 설계할거면 세대당 2.5㎡ (지자체마다 상이) 를 곱해야한다. 그러면 경로당, 어린이집 등의 법정면적도 있다. 소규모주택정비사업을 하면 모든 복리시설을 합한 면적이 500x2.5 = 1250㎡ 내에서 자유롭게 할수 있다는 말이다. 단, 어린이놀이터는 제외한다. 

=> 이부분은 솔직히 내 해석이 맞는지 모르겠으니 아시는분은 댓글 부탁드립니다! 

 

* 참고로 복리시설에 대해 잘모른다면 아래 포스팅을 참고하시길!

주민공동시설 총량제 면적_ 법규 정리

 

 

7) 용적률 완화

소규모주택 정비법 제49조 (임대주택 건설에 따른 특례) ① 사업시행자는 빈집정비사업 또는 소규모주택정비사업의 시행으로 다음 각 호와 같이 임대주택을 건설하는 경우 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제78조에 따라 시ㆍ군조례로 정한 용적률에도 불구하고 다음 각 호에 따른 용적률의 상한까지 건축할 수 있다.  1. 공공임대주택 또는 공공지원민간임대주택을 임대주택 비율이 100분의 20 이상의 범위에서 시ㆍ도조례로 정하는 비율 이상이 되도록 건설하는 경우: 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제78조 및 관계 법령에 따른 용적률의 상한(이하 “법적상한용적률”이라 한다) 2. 공공임대주택을 임대주택 비율이 100분의 10 이상 100분의 20 미만이 되도록 건설하는 경우: 임대주택 비율에 비례하여 시ㆍ도조례로 정하는 방법에 따라 산정된 용적률의 상한 ② 사업시행자가 공공임대주택을 임대주택 비율이 100분의 10 이상이 되도록 건설하고 제1항에 따라 용적률을 완화받은 경우 그 공공임대주택을 국토교통부장관, 시ㆍ도지사, 시장ㆍ군수등, 토지주택공사등 또는 주택도시기금이 총지분의 100분의 50을 초과하여 출자한 「부동산투자회사법」에 따른 부동산투자회사(이하 이 조에서 “인수자”라 한다)에 공급하여야 한다.

서울특별시 소규모주택 정비법 조례 제50조 ① 법 제49조제1항에 따라 용적률을 완화 받으려는 경우 임대주택 비율(건축물의 전체 연면적 대비 임대주택 연면적의 비율 또는 전체 세대수 대비 임대주택 세대수의 비율을 말한다. 이하 같다)에 따른 용적률의 상한은 다음 각 호와 같다. <개정 2020.12.31., 2021.12.30., 2022.10.17., 2023.10.4.> 1. 공공임대주택 또는 공공지원민간임대주택 비율이 20퍼센트 이상인 경우: 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제78조 및 관계 법령에 따른 용적률의 상한  2. 공공임대주택을 임대주택 비율이 10퍼센트 이상 20퍼센트 미만이 되도록 건설하는 경우: 다음의 계산식에 따라 산출된 용적률의 상한으로 하되, 구체적인 기준은 시장이 따로 정한다. <계산식> 용적률의 상항(%) = a + b + c +( 해당 공공임대주택건설비율 x 100(%) x α   α (적용계수) : 2.5 a : 「서울특별시 도시계획 조례」제55조에 해당 용도지역의 용적률 (%) b : 정비기반시설을 설치하는 경우에는 제 49조제2항제1호에 따라 증가된 용적률(%) c : 관리지역에서 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」을 준용하지 않은 가로주택정비사업의 사업사행자가 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 준용하여 세입자 손실보상을 하는 경우 해당 금액에 상당하는 용적률(%) (최대25퍼센트 이내) ② 제1항에 따라 용적률을 완화 받고자 건설하는 임대주택 비율이 세대수를 기준으로 하는 경우에는 임대주택의 평균 전용면적이 40제곱미터 이상이 되도록 하여야 한다.

 

소규모주택정비사업에서 임대주택을 건설하면 용적률을 완화받을 수 있다.

'20% 이상 건설하는 경우'와 '10% 이상 20% 미만' 이 두가지 경우가 있다.

모아주택 때문에 자꾸 서울시 조례를 예로 들었다.

4년마다 연말에 서울시 소규모주택 정비조례가 바뀌었으니, 매년 체크하길 바란다.

 

아무튼 서울시는 20% 이상 건설하면 국계법의 용적률까지 완화 가능하고,

10% 이상 20% 미만을 건설하면 아래 계산식에 따라 완화하면 된다.

 

 

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아래는 모아타운 및 모아주택 관련한 다른 포스팅이다. 참고하시길!

 

▷[소규모주택정비사업 #1] 모아타운, 모아주택 정의/ 대상지역 및 지정방식

 

 

▷[소규모주택정비사업 #2] 소규모주택정비사업의 종류

 

 

▷[소규모주택정비사업 #3] 모아주택 (소규모주택정비사업) 건축규제 완화 특례

 

 

▷[소규모주택정비사업 #4] 모아주택, 모아타운 건축규제 완화기준

 

 

▷[소규모주택정비사업 #5] 모아타운 내 모아주택의 장점