개발행위허가 기준 및 규모제한 (+ 둘이상의 용도지역, 도시계획 위원회 심의)

개발행위허가 기준 및 규모제한 (+ 둘 이상의 용도지역, 도시계획 위원회 심의)

개발행위허가 기준 및 규모제한

 

 이번 포스팅에서 개발행위허가의 기준이 되는 용도지역별 대지규모와 토지가 둘 이상의 용도지역에 걸치는 경우에 대해 알아보도록 하겠습니다. 그다음 개발행위허가 기준이 초과되는 경우 어떻게 개발행위허가를 받을 수 있는지 (지구단위계획, 도시계획위원회 심의에 따른 규모초과 개발행위허가 등)에 대해 알아보도록 하겠습니다. 

0. 목차

1. 개발행위허가 규모 이하 (면적제한) 1) 용도지역별 개발행위허가 대지규모 2) 토지가 둘이상의 용도지역에 걸치는 경우 2. 개발행위허가 규모 초과 (면적제한 예외) 1) 지구단위계획(제3항 1호) 2) 농어촌 정비법 (제3항 2호) 3) 국방 군사시설사업(제3항 2의2호) 4) 초지조성 (제3항 3호) 5) 도시계획 위원회 심의 거친 경우 (제3항 3의2호) 6) 토지복원사업 7) 그밖에 국토교통부령

 

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1. 개발행위허가 규모 이하 (면적제한)

1) 용도지역별 개발행위허가 대지규모

국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제58조 (개발행위허가의 기준)  ① 특별시장ㆍ광역시장ㆍ특별자치시장ㆍ특별자치도지사ㆍ시장 또는 군수는 개발행위허가의 신청 내용이 다음 각 호의 기준에 맞는 경우에만 개발행위허가 또는 변경허가를 하여야 한다. <개정 2011. 4. 14., 2013. 7. 16., 2021. 1. 12.> 1. 용도지역별 특성을 고려하여 대통령령으로 정하는 개발행위의 규모에 적합할 것. 다만, 개발행위가 「농어촌정비법」 제2조제4호에 따른 농어촌정비사업으로 이루어지는 경우 등 대통령령으로 정하는 경우에는 개발행위 규모의 제한을 받지 아니한다. 2. 도시ㆍ군관리계획 및 성장관리계획의 내용에 어긋나지 아니할 것 3. 도시ㆍ군계획사업의 시행에 지장이 없을 것 4. 주변지역의 토지이용실태 또는 토지이용계획, 건축물의 높이, 토지의 경사도, 수목의 상태, 물의 배수, 하천ㆍ호소ㆍ습지의 배수 등 주변환경이나 경관과 조화를 이룰 것 5. 해당 개발행위에 따른 기반시설의 설치나 그에 필요한 용지의 확보계획이 적절할 것

 

국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령 제55조 (개발행위허가의 규모) ① 법 제58조제1항제1호 본문에서 “대통령령으로 정하는 개발행위의 규모”란 다음 각호에 해당하는 토지의 형질변경면적을 말한다. 다만, 관리지역 및 농림지역에 대하여는 제2호 및 제3호의 규정에 의한 면적의 범위안에서 당해 특별시ㆍ광역시ㆍ특별자치시ㆍ특별자치도ㆍ시 또는 군의 도시ㆍ군계획조례로 따로 정할 수 있다. <개정 2012. 4. 10., 2014. 1. 14.> 1. 도시지역 가. 주거지역ㆍ상업지역ㆍ자연녹지지역ㆍ생산녹지지역 : 1만제곱미터 미만 나. 공업지역 : 3만제곱미터 미만 다. 보전녹지지역 : 5천제곱미터 미만 2. 관리지역 : 3만제곱미터 미만 3. 농림지역 : 3만제곱미터 미만 4. 자연환경보전지역 : 5천제곱미터 미만 ② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 개발행위허가의 대상인 토지가 2 이상의 용도지역에 걸치는 경우에는 각각의 용도지역에 위치하는 토지부분에 대하여 각각의 용도지역의 개발행위의 규모에 관한 규정을 적용한다. 다만, 개발행위허가의 대상인 토지의 총면적이 당해 토지가 걸쳐 있는 용도지역중 개발행위의 규모가 가장 큰 용도지역의 개발행위의 규모를 초과하여서는 아니된다.

도시지역	주거지역, 상업지역 자연녹지지역, 생산녹지지역	1만㎡ 미만
	공업지역	3만㎡ 미만
	보전녹지지역	5천㎡ 미만
관리지역 및 농림지역		3만㎡ 미만	조례로 따로 정할 수 있음
자연환경보전지역		5천㎡ 미만	조례로 따로 정할 수 있음

위와 같이 국토계획법 시행령 제55조에 따라 개발행위허가를 받을 수 있는 대지의 규모는 용도지역 별로 다르다.

특히 관리지역 및 농림지역, 자연환경보전지역은 지자체별 조례마다 개발행위허가 가능 규모가 다르다.

 

 

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2) 토지가 둘 이상의 용도지역에 걸치는 경우

국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령 제55조 (개발행위허가의 규모) ② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 개발행위허가의 대상인 토지가 2 이상의 용도지역에 걸치는 경우에는 각각의 용도지역에 위치하는 토지부분에 대하여 각각의 용도지역의 개발행위의 규모에 관한 규정을 적용한다. 다만, 개발행위허가의 대상인 토지의 총면적이 당해 토지가 걸쳐 있는 용도지역중 개발행위의 규모가 가장 큰 용도지역의 개발행위의 규모를 초과하여서는 아니된다.

 개발행위허가 대상인 토지가 둘 이상의 용도지역이 걸치는 경우 각각의 용도지역 규모에 대한 규정을 적용하면 된다. 그리고 개발하는 총 대지면적이 가장 큰 용도지역의 개발행위허가 규모가 큰 경우에는 개발이 불가능하다. 아래에 두 가지 예시를 들어서 설명했으니 참고하시길!

 

	예시 1	예시2
전체 대지면적	2만 5000㎡	3만 1000㎡
주거지역 면적	9천㎡	9천㎡
공업지역 면적	1만6000㎡	2만2000㎡
결론	총 대지면적 < 가장 큰 용도지역 허가규모 (공업지역 3만㎡ 미만) = 개발 가능 (주거지역 공업지역 각각)	총 대지면적 > 가장 큰 용도지역 허가규모 (공업지역 3만㎡ 미만) = 허가규모 초과

예시 2와 같이 국토계획법 시행령 제55조의 개발행위허가 규모를 초과하는 대지에는 어떻게 개발행위허가를 적용하는지 아래에서 알아보자.

 

 

 

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2. 개발행위허가 규모 초과 (면적제한 예외)

국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제58조 (개발행위허가의 기준)  ① 특별시장ㆍ광역시장ㆍ특별자치시장ㆍ특별자치도지사ㆍ시장 또는 군수는 개발행위허가의 신청 내용이 다음 각 호의 기준에 맞는 경우에만 개발행위허가 또는 변경허가를 하여야 한다. <개정 2011. 4. 14., 2013. 7. 16., 2021. 1. 12.> 1. 용도지역별 특성을 고려하여 대통령령으로 정하는 개발행위의 규모에 적합할 것. 다만, 개발행위가 「농어촌정비법」 제2조제4호에 따른 농어촌정비사업으로 이루어지는 경우 등 대통령령으로 정하는 경우에는 개발행위 규모의 제한을 받지 아니한다. 2. 도시ㆍ군관리계획 및 성장관리계획의 내용에 어긋나지 아니할 것 3. 도시ㆍ군계획사업의 시행에 지장이 없을 것 4. 주변지역의 토지이용실태 또는 토지이용계획, 건축물의 높이, 토지의 경사도, 수목의 상태, 물의 배수, 하천ㆍ호소ㆍ습지의 배수 등 주변환경이나 경관과 조화를 이룰 것 5. 해당 개발행위에 따른 기반시설의 설치나 그에 필요한 용지의 확보계획이 적절할 것

위에 서 봤던 국토계획법 제58조 1호를 다시 보면 '다만, 어쩌고 저쩌고 대통령령 따르면 개발행위 규모의 제한을 받지 않는다고 나와있다. 그렇다면 바로 국토계획법 시행령을 알아보자.

국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령 제55조 (개발행위허가의 규모) ③ 법 제58조제1항제1호 단서에서 “개발행위가 「농어촌정비법」 제2조제4호에 따른 농어촌정비사업으로 이루어지는 경우 등 대통령령으로 정하는 경우”란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다. <개정 2005. 1. 15., 2005. 9. 8., 2006. 3. 23., 2008. 2. 29., 2009. 7. 7., 2009. 8. 5., 2010. 4. 29., 2012. 1. 25., 2012. 4. 10., 2013. 3. 23., 2014. 1. 14.> 1. 지구단위계획으로 정한 가구 및 획지의 범위안에서 이루어지는 토지의 형질변경으로서 당해 형질변경과 관련된 기반시설이 이미 설치되었거나 형질변경과 기반시설의 설치가 동시에 이루어지는 경우 2. 해당 개발행위가 「농어촌정비법」 제2조제4호에 따른 농어촌정비사업으로 이루어지는 경우 2의2. 해당 개발행위가 「국방ㆍ군사시설 사업에 관한 법률」 제2조제2호에 따른 국방ㆍ군사시설사업으로 이루어지는 경우 3. 초지조성, 농지조성, 영림 또는 토석채취를 위한 경우 3의2. 해당 개발행위가 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우. 이 경우 특별시장ㆍ광역시장ㆍ특별자치시장ㆍ특별자치도지사ㆍ시장 또는 군수는 그 개발행위에 대한 허가를 하려면 시ㆍ도도시계획위원회 또는 법 제113조제2항에 따른 시ㆍ군ㆍ구도시계획위원회(이하 “시ㆍ군ㆍ구도시계획위원회”라 한다) 중 대도시에 두는 도시계획위원회의 심의를 거쳐야 하고, 시장(대도시 시장은 제외한다) 또는 군수(특별시장ㆍ광역시장의 개발행위허가 권한이 법 제139조제2항에 따라 조례로 군수 또는 자치구의 구청장에게 위임된 경우에는 그 군수 또는 자치구의 구청장을 포함한다)는 시ㆍ도도시계획위원회에 심의를 요청하기 전에 해당 지방자치단체에 설치된 지방도시계획위원회에 자문할 수 있다. 가. 하나의 필지(법 제62조에 따른 준공검사를 신청할 때 둘 이상의 필지를 하나의 필지로 합칠 것을 조건으로 하여 허가하는 경우를 포함하되, 개발행위허가를 받은 후에 매각을 목적으로 하나의 필지를 둘 이상의 필지로 분할하는 경우는 제외한다)에 건축물을 건축하거나 공작물을 설치하기 위한 토지의 형질변경 나. 하나 이상의 필지에 하나의 용도에 사용되는 건축물을 건축하거나 공작물을 설치하기 위한 토지의 형질변경 4. 건축물의 건축, 공작물의 설치 또는 지목의 변경을 수반하지 아니하고 시행하는 토지복원사업 5. 그 밖에 국토교통부령이 정하는 경우

국토계획법 시행령 제55조 제3항을 보면 개발행위 규모의 제한을 받지 않는 사례가 나온다. 

뭔 소리인지 모르겠지만 세세히 하나씩 분석해 보겠다.

 

1) 지구단위계획(제3항 1호)

- 지구단위계획으로 정한 가구 및 획지의 범위 안에서 이루어지는 토지의 형질변경으로서 당해 형질변경과 관련된 기반시설이 이미 설치되었거나 형질변경과 기반시설의 설치가 동시에 이루어지는 경우

 

2) 농어촌 정비법 (제3항 2호)

- 해당 개발행위가 농어촌정비법 제2조 제4호의 규정에 의한 농어촌정비사업으로 이루어지는 경우

농어촌 정비법 제2조 4. "농어촌정비사업"이란 다음 각 목의 사업을 말한다. 가. 농업생산기반을 조성·확충하기 위한 농업생산기반 정비사업 나. 생활환경을 개선하기 위한 농어촌 생활환경 정비사업 다. 농어촌산업 육성사업 라. 농어촌 관광휴양자원 개발사업 마. 한계농지등의 정비사업

 

3) 국방 군사시설사업(제3항 2의2호)

- 해당 개발행위가 국방 군사시설 사업에 관한 법률 제 조제 호에 따른 국방 군사시설 사업으로 이루어지는 경우

 

4) 초지조성 (제3항 3호)

- 초지조성 농지조성 영림 또는 토석채취를 위한 경우

 

5) 도시계획 위원회 심의 거친 경우 (제3항 3의2호) - 규모초과 개발행위허가

- 대지면적에 따라 개발행위허가 가능 규모를 초과한다고 해도, 다음 각 목 하나에 해당하는 경우에 지자체 별로 도시계획위원회 심의를 거치면 가능하다.

가. 하나의 필지(법 제62조에 따른 준공검사를 신청할 때 둘 이상의 필지를 하나의 필지로 합칠 것을 조건으로 하여 허가하는 경우를 포함하되, 개발행위허가를 받은 후에 매각을 목적으로 하나의 필지를 둘 이상의 필지로 분할하는 경우는 제외한다)에 건축물을 건축하거나 공작물을 설치하기 위한 토지의 형질변경 나. 하나 이상의 필지에 하나의 용도에 사용되는 건축물을 건축하거나 공작물을 설치하기 위한 토지의 형질변경

 

 이를 '규모 초과 개발행위허가'라고 부르기도 한다.

참고로 경기도는 규모초과 개발행위허가 심의 기준 (2022.09.05) 이라는 것도 있다. 

「경기도 규모초과 개발행위허가 심의기준」은 아래 포스팅을 참고하세요.

경기도 규모초과 개발행위허가 심의기준

 

6) 토지복원사업

- 건축물의 건축, 공작물의 설치 또는 지목의 변경을 수반하지 아니하고 시행

 

7) 그밖에 국토교통부령

- 폐염전의 변경

- 관리지역 내 공장증설

- 공사용 부대시설

- 도시계획사업 (도시계획사업이 뭔지 모른다면 아래 링크 참고)

도시계획사업 정의 및 종류

- 무상귀속 공공시설

 

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