공개공지 용적률 및 높이 질문 _ 서울특별시 건축조례 완화사항

공개공지 용적률 및 높이 질문 _ 건축조례 완화 사항 (서울특별시 건축조례 개정)

이번 포스팅에서는 공개공지와 관련하여 지자체의 건축조례의 완화 사항에 대해 헷갈리는 2가지 질문에 대해 답하고자 한다.

1. 공개공지 의무설치 면적을 제외한 면적에만 용적률 완화를 받았던 기억이 난다.

2. 용적률 및 높이 완화 관련하여 해당 지자체의 건축조례로 완화사항을 정하지 않는 경우에는 어떻게 할까?

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1. 예전에는 공개공지 의무 면적을 제외한 추가면적에만 용적률 완화를 받았던 것 같은데?

- 2015년전 까지 서울특별시는 공개공지 의무설치를 제외한 면적에만 용적률을 줬다. 하지만 2015년 10월 8일에 서울특별시 건축조례가 개정되어, 공개공지 의무설치 면적에도 용적률을 주도록 산식이 바뀌었다. 대부분의 지자체들은 처음부터 현재의 산식과 같았거나 서울처럼 조례를 바꾸었다.

- 특히 2015년 전에 만들어진 지구단위계획 같은 경우는 추가 공개공지만 용적률 완화받는 경우가 많으니 주의 하기!

 

서울특별시 건축조례 제26조 (2015.07.30)

서울특별시 건축조례 제26조 (2021.05.20)

③ 영 제27조의2제4항에 따른 건축기준의 완화는 다음 각 호와 같다. 1. 용적률의 완화 : 다음 산식에 따라 산출된 용적률 이하 [1＋{공개공지등 면적-(공개공지등 설치 의무 면적, 의무대상이 아닌 경우 대지면적의 5퍼센트)}/ 대지면적]×「서울특별시도시계획조례」 제55조에 따른 용적률 2. 건축물높이의 제한 완화 : 다음 산식에 따라 산출된 높이 이하 [1＋{공개공지등 면적-(공개공지등 설치의무 면적, 의무대상이 아닌 경우 대지면적의 5퍼센트)} / 대지면적]×법 제60조에 따른 높이제한 기준 3. 제1호 및 제2호의 건축기준 완화적용에 있어 공개공지등의 면적은 법 제42조에 따른 조경면적을 제외한 면적으로 산정하며, 피로티 구조로 구획되거나 제2항제7호에 따라 지하에 설치된 공개공지등의 면적은 2분의 1만 산입한다.

③ 영 제27조의2제4항에 따른 건축기준의 완화는 다음 각 호와 같다.  <개정 2015. 10. 8., 2016. 5. 19., 2018. 7. 19., 2020. 3. 26.> 1. 용적률의 완화 : 다음 산식에 따라 산출된 용적률 이하 [1＋(공개공지 등 면적/대지면적)]×「서울특별시 도시계획 조례」 제55조에 따른 용적률 2. 건축물 높이의 제한 완화 : 다음 산식에 따라 산출된 높이 이하 [1＋(공개공지 등 면적/대지면적)]×법 제60조에 따른 높이제한 기준 3. 제1호 및 제2호의 건축기준 완화적용 시 공개공지 등의 면적은 법 제42조에 따른 조경면적을 제외한 면적으로 산정하며, 필로티구조로 구획되거나 제2항제6호에 따라 지하에 설치된 공개공지 등의 면적은 2분의 1로 한정하여 산입한다.

 

서울특별시 건축조례_공개공지 용적률 및 높이 완화

 

2. 공개공지 용적률 및 높이 완화 관련하여 해당 지자체의 건축조례로 완화 사항을 정하지 않는 경우에 완화가 가능한가?

• 정답) 완화 불가능
• 근거) 법령해석사례 안건번호 06-0115

1. 질의요지
「건축법」 제67조제2항 및 동법 시행령 제113조제4항의 규정에 의하면, 공개공지 또는 공개공간을 설치하는 경우에는 동법 제48조(용적률) 및 제51조(높이제한)의 기준을 동법 시행령 제113조제4항 각호의 범위안에서 건축조례가 정하는 바에 따라 완화하여 적용할 수 있도록 하고 있는바, 건축조례가 이러한 사항을 정하지 아니한 경우 동법 시행령 제113조제4항 각호의 규정대로 용적률 및 높이 기준을 완화하여 적용할 수 있는지 여부

3. 회답
공개공지 등을 설치하더라도 건축조례로 용적률 및 높이 기준의 완화에 대하여 정하지 아니한 경우 「건축법 시행령」 제113조제4항 각호의 규정에 의하여 건축물의 용적률 및 높이 기준을 완화하여 적용할 수 없습니다.

 

- 2006년도라서 예전 사례지만 다음과 같이 쓰여있다. 하지만 2021년 현재 대부분의 지자체 조례에는 공개공지 용적률 및 높이 관련 완화 사항이 적혀 있기 때문에 위와 같은 걱정은 할 필요가 없다.