공개공지 용적률 및 높이 완화_중복적용 여부

공개공지 용적률 및 높이 완화_중복적용 여부

공개공지 용적률 및 높이 완화와 관련해서 중복적용이 되는지에 대한 여부를 다음 두가지의 질문을 통해 알아보자. 

1. 도시계획시설결정을 받은 대지도 건축법 제43조 및 건축법 시행령 제27조의2에 의한 용적률완화를 받을 수 있나?

2. 지구단위계획으로 지정된 구역 내에서 건축법 제43조 및 건축법 시행령 제27조의2에 의한 용적률완화를 받을 수 있나?

 

1번과 2번 질문의 답을 알기 전에 '공개공지 설치하는 경우 용적률 완화' 관련 법의 구조를 파악해야한다.

정리한 내용은 아래 사진과 같다.

 

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건축법 제43조 & 건축법 시행령 제27조의2 - 건축법 제56조 - 국계법 78조 

 

 

1. 건축법 제43조 (공개 공지 등의 확보)를 따르는 건축법 시행령 제27조의2(공개 공지 등의 확보)를 보면 아래 처럼 건축법 제56조 및 제 60조를 따른 다고 나와있다.

④ 제1항에 따른 건축물(제1항에 따른 건축물과 제1항에 해당되지 아니하는 건축물이 하나의 건축물로 복합된 경우를 포함한다)에 공개공지등을 설치하는 경우에는 법 제43조제2항에 따라 다음 각 호의 범위에서 대지면적에 대한 공개공지등 면적 비율에 따라 법 제56조 및 제60조를 완화하여 적용한다. 다만, 다음 각 호의 범위에서 건축조례로 정한 기준이 완화 비율보다 큰 경우에는 해당 건축조례로 정하는 바에 따른다.  <개정 2014. 11. 11.> 1. 법 제56조에 따른 용적률은 해당 지역에 적용하는 용적률의 1.2배 이하 2. 법 제60조에 따른 높이 제한은 해당 건축물에 적용하는 높이기준의 1.2배 이하

2. 건축법 56조는 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제78조를 따른다고 나와있다.

제56조(건축물의 용적률) 대지면적에 대한 연면적(대지에 건축물이 둘 이상 있는 경우에는 이들 연면적의 합계로 한다)의 비율(이하 “용적률”이라 한다)의 최대한도는 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제78조에 따른 용적률의 기준에 따른다. 다만, 이 법에서 기준을 완화하거나 강화하여 적용하도록 규정한 경우에는 그에 따른다.

 

3. 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제78조에는 다음 각 호의 범위안에서 조례로 정한다고 나와있다.

① 제36조에 따라 지정된 용도지역에서 용적률의 최대한도는 관할 구역의 면적과 인구 규모, 용도지역의 특성 등을 고려하여 다음 각 호의 범위에서 대통령령으로 정하는 기준에 따라 특별시ㆍ광역시ㆍ특별자치시ㆍ특별자치도ㆍ시 또는 군의 조례로 정한다.  <개정 2011. 4. 14., 2013. 7. 16.> 1. 도시지역 가. 주거지역: 500퍼센트 이하 나. 상업지역: 1천500퍼센트 이하 다. 공업지역: 400퍼센트 이하 라. 녹지지역: 100퍼센트 이하 2. 관리지역 가. 보전관리지역: 80퍼센트 이하 나. 생산관리지역: 80퍼센트 이하 다. 계획관리지역: 100퍼센트 이하. 다만, 성장관리방안을 수립한 지역의 경우 해당 지방자치단체의 조례로 125퍼센트 이내에서 완화하여 적용할 수 있다. 3. 농림지역: 80퍼센트 이하 4. 자연환경보전지역: 80퍼센트 이하 ② 제36조제2항에 따라 세분된 용도지역에서의 용적률에 관한 기준은 제1항 각 호의 범위에서 대통령령으로 따로 정한다.

 

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1. 도시계획시설 결정 (공공청사- 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제78조에 의거해 용적률 받음)을 받은 대지에 건축법 제 43조 및 같은 법 시행령 제27조의2에 의한 공개공지 확보에 따른 용적률 완화(120/100 범위)를 적용할 수 있나?

• 정답) 완화 가능
• 해설) 앞서 말했듯이 건축법 제43조에 의한 용적률은 국계법 78조 '용도지역 안에서의 용적률'을 적용하여 규모를 결정한 사항이므로 특례규정에 해당한다. 따라서 120/100 범위 안에서 대통령령이 정하는 비율로 완화가 가능하다.

 

 

2. 지구단위계획으로 지정된 구역 내에서 건축법 제43조 및 건축법 시행령 제27조의2에 의한 용적률완화를 받을 수 있나?

• 정답) 완화 불가능
• 해설) 지구단위계획은 '국계법 제 52조'를 따른다. 즉 지구단위계획의 변경없이는 용적률 완화 적용은 법적으로 불가능 하다. 따라서 거의 안될 테지만 혹시 모르니, 허가권자와 상의하길 추천한다.

 

 

+ 공개공지 관련해서 더 궁금한게 있다면 아래 포스팅을 참고하면 된다. 

 

공개공지 용적률 및 높이 질문 _ 서울특별시 건축조례 완화사항