설계할 때마다 헷갈리는 공개공지와 관련된 법은 건축법 제43조와 건축법 시행령 27조의 2가 있다. 이번 포스팅은 공개공지와 관련된 법령의 각 항마다 해설하면서 공개공지에 대해 총정리하고자 한다. 특히 공개공지와 관련해서 가장 헷갈리는 3가지 질문을 정리했다.
- 공개공지에 조경면적 산입 가능 여부
- 공개공지 용적률 및 높이 완화
- 공동주택에 공개공지 설치 가능 여부
| 참고법령 - 건축법 제43조(공개 공지 등의 확보) - 건축법 시행령 제27조의2(공개 공지 등의 확보) |
<건축법 제43조(공개 공지 등의 확보)>
| ① 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 지역의 환경을 쾌적하게 조성하기 위하여 대통령령으로 정하는 용도와 규모의 건축물은 일반이 사용할 수 있도록 대통령령으로 정하는 기준에 따라 소규모 휴식시설 등의 공개 공지(空地: 공터) 또는 공개 공간(이하 “공개공지등”이라 한다)을 설치하여야 한다. <개정 2014. 1. 14., 2018. 8. 14., 2019. 4. 23.> 1. 일반주거지역, 준주거지역 2. 상업지역 3. 준공업지역 4. 특별자치시장ㆍ특별자치도지사 또는 시장ㆍ군수ㆍ구청장이 도시화의 가능성이 크거나 노후 산업단지의 정비가 필요하다고 인정하여 지정ㆍ공고하는 지역 |
- 공개공지의 정의: 일반이 사용하는 소규모 휴식시설.
- 공개공지 설치 지역: 우리가 설계하는 도시지역의 대부분에 속한다고 보면 된다.
| ② 제1항에 따라 공개공지등을 설치하는 경우에는 제55조, 제56조와 제60조를 대통령령으로 정하는 바에 따라 완화하여 적용할 수 있다. <개정 2019. 4. 23.> |
- 공개공지를 설치함으로써 건폐율, 용적률, 높이를 완화하여 적용할 수 있다. 정도만 알면 된다. 더 자세한 내용은 건축법 시행령에 나온다.
| ③ 시ㆍ도지사 또는 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 관할 구역 내 공개공지등에 대한 점검 등 유지ㆍ관리에 관한 사항을 해당 지방자치단체의 조례로 정할 수 있다. <신설 2019. 4. 23.> |
- 공개공지 관련 조례가 있구나 정도로 알면 된다.
| ④ 누구든지 공개공지등에 물건을 쌓아놓거나 출입을 차단하는 시설을 설치하는 등 공개공지등의 활용을 저해하는 행위를 하여서는 아니 된다. <신설 2019. 4. 23.> ⑤ 제4항에 따라 제한되는 행위의 유형 또는 기준은 대통령령으로 정한다. <신설 2019. 4. 23.> |
- 설계할 때 그 다지 중요한 부분은 아니니 넘어가도록 하자.
<건축법 시행령 제27조의 2(공개 공지 등의 확보)>
| ① 법 제43조제1항에 따라 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 건축물의 대지에는 공개 공지 또는 공개 공간(이하 이 조에서 “공개공지등”이라 한다)을 설치해야 한다. 이 경우 공개 공지는 필로티의 구조로 설치할 수 있다. <개정 2009. 7. 16., 2013. 11. 20., 2019. 10. 22.> 1. 문화 및 집회시설, 종교시설, 판매시설(「농수산물 유통 및 가격안정에 관한 법률」에 따른 농수산물유통시설은 제외한다), 운수시설(여객용 시설만 해당한다), 업무시설 및 숙박시설로서 해당 용도로 쓰는 바닥면적의 합계가 5천 제곱미터 이상인 건축물 2. 그 밖에 다중이 이용하는 시설로서 건축조례로 정하는 건축물 |
공개공지 설치 의무 건축물
1. 문화 및 집회시설 5000㎡이상
2. 종교시설 5000㎡이상
3. 판매시설 5000㎡이상 (「농수산물 유통 및 가격안정에 관한 법률」에 따른 농수산물 유통시설은 제외)
4. 운수시설 (여객용 시설만 해당) 5000㎡이상
5. 업무시설 5000㎡이상
6. 숙박시설 5000㎡이상
7. 그밖에 다중이 이용하는 시설로서 건축조례로 정하는 건축물
- 특히 자주 설계하는 오피스텔은 업무시설에 해당하여 공개공지를 필수로 설치해야 한다.
| ② 공개공지등의 면적은 대지면적의 100분의 10 이하의 범위에서 건축조례로 정한다. 이 경우 법 제42조에 따른 조경면적과 「매장문화재 보호 및 조사에 관한 법률」 제14조제1항제1호에 따른 매장문화재의 현지보존 조치 면적을 공개공지등의 면적으로 할 수 있다. <개정 2014. 11. 11., 2015. 8. 3., 2017. 6. 27.> ③ 제1항에 따라 공개공지등을 설치할 때에는 모든 사람들이 환경친화적으로 편리하게 이용할 수 있도록 긴 의자 또는 조경시설 등 건축조례로 정하는 시설을 설치해야 한다. <개정 2019. 10. 22.> |
- 조경면적을 공개공지 면적으로 산정 가능
- 긴 의자 또는 조경시설 등 조례마다 필수 시설 설치하기
| ④ 제1항에 따른 건축물(제1항에 따른 건축물과 제1항에 해당되지 아니하는 건축물이 하나의 건축물로 복합된 경우를 포함한다)에 공개공지등을 설치하는 경우에는 법 제43조제2항에 따라 다음 각 호의 범위에서 대지면적에 대한 공개공지등 면적 비율에 따라 법 제56조 및 제60조를 완화하여 적용한다. 다만, 다음 각 호의 범위에서 건축조례로 정한 기준이 완화 비율보다 큰 경우에는 해당 건축조례로 정하는 바에 따른다. <개정 2014. 11. 11.> 1. 법 제56조에 따른 용적률은 해당 지역에 적용하는 용적률의 1.2배 이하 2. 법 제60조에 따른 높이 제한은 해당 건축물에 적용하는 높이기준의 1.2배 이하 |
- 공개공지 설치 의무 건축물과 그렇지 않은 건축물을 복합할 경우에도 용적률 및 높이 완화가 적용된다.
- 용적률 및 높이 완화는 해당 지역에 적용하는 용적률 및 높이기준의 1.2배 이하로 하나, 조례에서 정한 기준이 큰 경우 그것을 따른다.
- 하지만 이때 건축조례로 완화사항을 정하지 않는 경우 어떻게 될까? 이와 관련한 내용은 아래 포스팅을 참고하길 바란다.
| ⑤ 제1항에 따른 공개공지등의 설치대상이 아닌 건축물(「주택법」 제15조제1항에 따른 사업계획승인 대상인 공동주택 중 주택 외의 시설과 주택을 동일 건축물로 건축하는 것 외의 공동주택은 제외한다)의 대지에 법 제43조제4항, 이 조 제2항 및 제3항에 적합한 공개 공지를 설치하는 경우에는 제4항을 준용한다. <개정 2014. 11. 11., 2016. 8. 11., 2017. 1. 20., 2019. 10. 22.> |
- 공개공지 설치 의무가 아닌 건축물에 공개공지를 설치한 경우에도 용적률 및 높이 완화를 받을 수 있다.
- 이때, 공동주택은 공개공지를 설치해도 용적률 및 높이 완화를 받을 수 없다.
| ⑥ 공개공지등에는 연간 60일 이내의 기간 동안 건축조례로 정하는 바에 따라 주민들을 위한 문화행사를 열거나 판촉활동을 할 수 있다. 다만, 울타리를 설치하는 등 공중이 해당 공개공지등을 이용하는데 지장을 주는 행위를 해서는 아니 된다. <신설 2009. 6. 30.> ⑦ 법 제43조제4항에 따라 제한되는 행위는 다음 각 호와 같다. <신설 2020. 4. 21.> 1. 공개공지등의 일정 공간을 점유하여 영업을 하는 행위 2. 공개공지등의 이용에 방해가 되는 행위로서 다음 각 목의 행위 가. 공개공지등에 제3항에 따른 시설 외의 시설물을 설치하는 행위 나. 공개공지등에 물건을 쌓아 놓는 행위 3. 울타리나 담장 등의 시설을 설치하거나 출입구를 폐쇄하는 등 공개공지등의 출입을 차단하는 행위 4. 공개공지등과 그에 설치된 편의시설을 훼손하는 행위 5. 그 밖에 제1호부터 제4호까지의 행위와 유사한 행위로서 건축조례로 정하는 행위 [전문개정 2008. 10. 29.] |
- 6, 7항은 있다는 정도만 알면 된다.
더 심화적인 내용을 알고 싶다면 아래 링크에 있는 공개공지 관련 질문 포스팅을 참고하면 된다.
공개공지 용적률 및 높이 질문 _ 서울특별시 건축조례 완화사항
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