[둘 이상의 용도지역] 건폐율, 용적률 등 가중평균

[둘 이상의 용도지역] 건폐율, 용적률 등 가중평균

[둘 이상의 용도지역] 건폐율, 용적률 등 가중평균

 이번 포스팅에서는 둘 이상의 용도지역에 걸치는 대지의 용적률 및 건폐율을 가중평균을 해야 하는지, 높이 및 공개공지 등 건축법을 따르는 사항들은 어떻게 해야 하는지 알아보도록 하겠다.

 글 읽기에 앞서 주의할 것은 위의 법령에 나올 하나의 대지라는 말은 하나의 필지라는 의미다. 즉 하나의 지번에 둘 이상의 용도지역이 나오는 경우에 아래 법령들을 적용하면 된다.

0. 목차

1. 둘이상의 용도지역에 걸치는 경우 - 국토계획법 2. 둘이상의 용도지역에 걸치는 경우 - 건축법 3. 둘이상의 용도지역에 걸치는 경우 - 질의회신 4. 결론

 

 

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1. 둘이상의 용도지역에 걸치는 경우 - 국토계획법

국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제84조 (둘 이상의 용도지역ㆍ용도지구ㆍ용도구역에 걸치는 대지에 대한 적용 기준) ① 하나의 대지가 둘 이상의 용도지역ㆍ용도지구 또는 용도구역(이하 이 항에서 “용도지역등”이라 한다)에 걸치는 경우로서 각 용도지역등에 걸치는 부분 중 가장 작은 부분의 규모가 대통령령으로 정하는 규모 이하인 경우에는 전체 대지의 건폐율 및 용적률은 각 부분이 전체 대지 면적에서 차지하는 비율을 고려하여 다음 각 호의 구분에 따라 각 용도지역등별 건폐율 및 용적률을 가중평균한 값을 적용하고, 그 밖의 건축 제한 등에 관한 사항은 그 대지 중 가장 넓은 면적이 속하는 용도지역등에 관한 규정을 적용한다. 다만, 건축물이 고도지구에 걸쳐 있는 경우에는 그 건축물 및 대지의 전부에 대하여 고도지구의 건축물 및 대지에 관한 규정을 적용한다. 1. 가중평균한 건폐율 = (f1x1 + f2x2 + … + fnxn) / 전체 대지 면적. 이 경우 f1부터 fn까지는 각 용도지역등에 속하는 토지 부분의 면적을 말하고, x1부터 xn까지는 해당 토지 부분이 속하는 각 용도지역등의 건폐율을 말하며, n은 용도지역등에 걸치는 각 토지 부분의 총 개수를 말한다. 2. 가중평균한 용적률 = (f1x1 + f2x2 + … + fnxn) / 전체 대지 면적. 이 경우 f1부터 fn까지는 각 용도지역등에 속하는 토지 부분의 면적을 말하고, x1부터 xn까지는 해당 토지 부분이 속하는 각 용도지역등의 용적률을 말하며, n은 용도지역등에 걸치는 각 토지 부분의 총 개수를 말한다. ② 하나의 건축물이 방화지구와 그 밖의 용도지역ㆍ용도지구 또는 용도구역에 걸쳐 있는 경우에는 제1항에도 불구하고 그 전부에 대하여 방화지구의 건축물에 관한 규정을 적용한다. 다만, 그 건축물이 있는 방화지구와 그 밖의 용도지역ㆍ용도지구 또는 용도구역의 경계가 「건축법」 제50조제2항에 따른 방화벽으로 구획되는 경우 그 밖의 용도지역ㆍ용도지구 또는 용도구역에 있는 부분에 대하여는 그러하지 아니하다. ③ 하나의 대지가 녹지지역과 그 밖의 용도지역ㆍ용도지구 또는 용도구역에 걸쳐 있는 경우(규모가 가장 작은 부분이 녹지지역으로서 해당 녹지지역이 제1항에 따라 대통령령으로 정하는 규모 이하인 경우는 제외한다)에는 제1항에도 불구하고 각각의 용도지역ㆍ용도지구 또는 용도구역의 건축물 및 토지에 관한 규정을 적용한다. 다만, 녹지지역의 건축물이 고도지구 또는 방화지구에 걸쳐 있는 경우에는 제1항 단서나 제2항에 따른다.

 

국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령 제94조 (2 이상의 용도지역ㆍ용도지구ㆍ용도구역에 걸치는 토지에 대한 적용기준) - 법 제84조제1항 각 호 외의 부분 본문 및 같은 조 제3항 본문에서 “대통령령으로 정하는 규모”라 함은 330제곱미터를 말한다. 다만, 도로변에 띠 모양으로 지정된 상업지역에 걸쳐 있는 토지의 경우에는 660제곱미터를 말한다.

 먼저 국토계획법과 시행령을 살펴보면 둘 이상의 용도지역, 지구, 구역에 걸치는 경우 용적률과 건폐율에 대한 사항을 다음과 같이 정리할 수 있다. 

 

1) 가장 작은 부분이 330㎡ 이하이면 용적률과 건폐율을 가중평균 한다. 

2) 이때 도로변 띠모양으로 둘러진 상업지역은 660㎡ 이하인 경우에 가중평균 한다.

3) 이때 녹지지역이 과반이상이면 가중평균을 하지 않는다. 녹지지역이 330㎡ 이하이면 가중평균한다.

 

2. 둘이상의 용도지역에 걸치는 경우 - 건축법

건축법 제54조 (건축물의 대지가 지역ㆍ지구 또는 구역에 걸치는 경우의 조치) ① 대지가 이 법이나 다른 법률에 따른 지역ㆍ지구(녹지지역과 방화지구는 제외한다. 이하 이 조에서 같다) 또는 구역에 걸치는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 그 건축물과 대지의 전부에 대하여 대지의 과반(過半)이 속하는 지역ㆍ지구 또는 구역 안의 건축물 및 대지 등에 관한 이 법의 규정을 적용한다. <개정 2014. 1. 14., 2017. 4. 18.> ② 하나의 건축물이 방화지구와 그 밖의 구역에 걸치는 경우에는 그 전부에 대하여 방화지구 안의 건축물에 관한 이 법의 규정을 적용한다. 다만, 건축물의 방화지구에 속한 부분과 그 밖의 구역에 속한 부분의 경계가 방화벽으로 구획되는 경우 그 밖의 구역에 있는 부분에 대하여는 그러하지 아니하다. ③ 대지가 녹지지역과 그 밖의 지역ㆍ지구 또는 구역에 걸치는 경우에는 각 지역ㆍ지구 또는 구역 안의 건축물과 대지에 관한 이 법의 규정을 적용한다. 다만, 녹지지역 안의 건축물이 방화지구에 걸치는 경우에는 제2항에 따른다. <개정 2017. 4. 18.> ④ 제1항에도 불구하고 해당 대지의 규모와 그 대지가 속한 용도지역ㆍ지구 또는 구역의 성격 등 그 대지에 관한 주변여건상 필요하다고 인정하여 해당 지방자치단체의 조례로 적용방법을 따로 정하는 경우에는 그에 따른다.

 용적률과 건폐율 외에 둘 이상의 용도지역에 걸치는 대지 중 높이, 공개공지 등의 건축법에 속하는 사항들은 건축법 제54조에 따라 과반이 속하는 지역의 규정을 적용함을 알 수 있다.

 

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3. 둘이상의 용도지역에 걸치는 경우 - 질의회신

 

* 법령해석 19-0392 1. 질의 요지 - 하나의 대지가 서로 다른 용도지역에 걸치는 경우로서 그 중 하나의 용도지역의 면적이 대지의 과반이고 가장 작은 용도지역의 규모가 330㎡를 초과하는 경우, 해당 대지에서의 건폐율과 용적률은 「건축법」 제54조제1항을 적용하여 대지의 과반이 속하는 용도지역의 건폐율과 용적률 기준에 따라야 하는지? 2. 회답 - 이 사안의 경우 「건축법」 제54조제1항을 적용하여 대지의 과반이 속하는 용도지역의 건폐율과 용적률 기준에 따라야 하는 것이 아니라 각각의 용도지역에 따른 건폐율과 용적률 기준에 따라야 합니다.

 가장 작은 대지가 330㎡ 또는 660㎡ 을 넘는다면 어떻게 해야 할까?

위의 질의 회신처럼 각각의 용도지역에 따른 건폐율과 용적률을 따르면 된다.

 

 

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4. 결론

 

	용적률, 건폐율 [국토계획법]	그 외 (용도, 높이 등) [건축법]
작은 용도지역 면적이 330㎡ 이하일 때 (도로변 띠모양 상업지역은 660㎡) (* 녹지지역이 과반일 경우 적용 안함)	가중평균 값	과반 용도지역 따르기
작은 용도지역 면적이 330㎡ 이상일 때 (도로변 띠모양 상업지역은 660㎡)	각각의 용도지역 적용	과반 용도지역 따르기

결론은 다음 표와 같다.

 

마지막으로 다시 말하자면 하나의 대지(필지!!)에 둘 이상의 용도지역지구 등이 걸칠 때이다.

애초에 다른 용도지역지구를 가지고 있는 필지들을 공동개발하는 것과 착각하지 말길!