도지사 사전승인 총정리

도지사 사전승인 총정리

 

 특별시나 광역시가 아닌 경기도, 강원도 등 대한민국 5가지의 도에서 받는 건축허가에 대해서 포스팅할 예정이다. 이는 흔히 도지사 사전승인이라고 불리는데 각 지자체마다 도지사 승인에 대한 기준이 상이하다. 또한 지방자치분권법이라는 특별법을 만들어 인구 100만이 넘는 도시에서는 건축허가 대상을 더 완화하고 있다. 잘 모르면 지나칠 수 있는 도지사 사전승인에 대한 것 들을 정리해서 공유하고자 한다.

0. 목차

1. 도지사 사전승인 - 건축법 제11조(건축허가) - 건축법시행령 제8조(건축허가)  2. 조례 - 경기도 건축조례 제5조(건축허가 사전승인) - 강원도 건축조례 제2조의2(건축허가 사전승인) - 전라북도 건축조례 제3조의2(건축허가 사전승인) 3. 지방자치분권 특별법 - 지방자치분권 및 지방행정체제개편에 관한 특별법 제41조 4. 결론

 

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1. 도지사 사전승인

건축법 제11조(건축허가)  ① 건축물을 건축하거나 대수선하려는 자는 특별자치시장ㆍ특별자치도지사 또는 시장ㆍ군수ㆍ구청장의 허가를 받아야 한다. 다만, 21층 이상의 건축물 등 대통령령으로 정하는 용도 및 규모의 건축물을 특별시나 광역시에 건축하려면 특별시장이나 광역시장의 허가를 받아야 한다. <개정 2014. 1. 14.> ② 시장ㆍ군수는 제1항에 따라 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 건축물의 건축을 허가하려면 미리 건축계획서와 국토교통부령으로 정하는 건축물의 용도, 규모 및 형태가 표시된 기본설계도서를 첨부하여 도지사의 승인을 받아야 한다. <개정 2013. 3. 23., 2014. 5. 28.> 1. 제1항 단서에 해당하는 건축물. 다만, 도시환경, 광역교통 등을 고려하여 해당 도의 조례로 정하는 건축물은 제외한다. 2. 자연환경이나 수질을 보호하기 위하여 도지사가 지정ㆍ공고한 구역에 건축하는 3층 이상 또는 연면적의 합계가 1천제곱미터 이상인 건축물로서 위락시설과 숙박시설 등 대통령령으로 정하는 용도에 해당하는 건축물 3. 주거환경이나 교육환경 등 주변 환경을 보호하기 위하여 필요하다고 인정하여 도지사가 지정ㆍ공고한 구역에 건축하는 위락시설 및 숙박시설에 해당하는 건축물

 

건축법 제11조를 보면 건축허가에 대한 내용이 나와있는 것을 알 수 있다.

제1항을 보면 21층 이상인 건축물은 특별시장이나 광역시장 (서울특별시와 5대 광역시)에 허가를 받아야 한다는 것을 알 수 있다.

 

그렇다면 광역시나 특별시가 아닌 강원도, 경기도, 경상도, 전라도는 어떻게 할까?

제2항을 보면 이러한 경우에는 21층이 넘으면 도지사의 승인을 받는 것으로 나온다.

다만 각 지자체 별 조례마다 그 기준이 다르니 반드시 확인해야 한다.

그밖에 위락시설과 숙박시설은 건축허가와 관련한 규제가 더 있으니 제2항의 2호와 3호를 유의하여 보길 바란다.

 

건축법시행령 제8조(건축허가)  ① 법 제11조제1항 단서에 따라 특별시장 또는 광역시장의 허가를 받아야 하는 건축물의 건축은 층수가 21층 이상이거나 연면적의 합계가 10만 제곱미터 이상인 건축물의 건축(연면적의 10분의 3 이상을 증축하여 층수가 21층 이상으로 되거나 연면적의 합계가 10만 제곱미터 이상으로 되는 경우를 포함한다)을 말한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 건축물의 건축은 제외한다. 1. 공장 2. 창고 3. 지방건축위원회의 심의를 거친 건축물(특별시 또는 광역시의 건축조례로 정하는 바에 따라 해당 지방건축위원회의 심의사항으로 할 수 있는 건축물에 한정하며, 초고층 건축물은 제외한다)

건축법 제11조를 건축법 시행령 제8조에서 뒷받침해주고 있다.

앞서 말한 것처럼 층수가 21층 이상인 건축물뿐만 아니라 연면적의 합계가 10만 제곱미터 이상 (증축도 포함)인 건축물도 특별시장, 광역시장에게 허가를 받고 도지사에게 사전승인을 받아야 한다. 

이때 공장, 창고, 지자체의 조례에 따른 건축물 이 세 가지는 특별시장 및 광역시장의 허가를 받지 않아도 된다.

 

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2. 도지사 사전승인 관련 조례

 

앞서 도지사 사전 승인에 관련해 조례를 만든 지자체는

6개의 '도' 중에서 총 3곳(경기도, 강원도, 전라북도) 밖에 없다.

하나씩 살펴보자.

 

1) 경기도 건축조례

경기도 건축조례 제5조(건축허가 사전승인) ① 법 제11조제2항제1호 단서에 따라 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 사전승인 대상에서 제외한다. 1. 층수가 30층 미만이고, 연면적의 합계가 10만 제곱미터 미만인 건축물. 다만, 위락시설 또는 숙박시설이 포함된 경우에는 21층 미만이고 연면적의 합계가 10만 제곱미터 미만인 건축물 [단서신설 2021.5.20.]<개정 2021.5.20.> 2. 「주택법」제15조 또는「공공주택 특별법」제35조에 따라 사업계획승인을 받거나 「도시 및 주거환경정비법」 제50조 또는 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」 제29조에 따라 사업시행계획인가를 받는 건축물<개정 2016.12.16., 2019.10.31.> ② 허가권자가 법 제11조제2항제1호에 따라 도지사의 승인을 받은 사항 중 건축물의 연면적 합계의 10분의 1 이상이 증가하는 변경을 하려면 변경하기 전에 도지사의 승인을 받아야 한다. <전부개정 2017.11.13.>

경기도는 수도권이라서 개발이 활발한 편이다.

그래서 도지사 건축허가 사전승인을 받아야 하는 건축물의 기준을 조례에서 완화해줬다.

건축법 시행령에서 21층 이상이면 받아야 했던 것이 30층 이상으로 변경되었고, 연면적은 10만 제곱미터 이상으로 그대로다.

이때 위락시설 또는 숙박시설은 21층 이상, 10만 제곱미터 이상이면 사전승인을 받는다.

 

그리고 사업계획 승인을 받거나 사업시행계획인가를 받는 건축물(아파트)들은 도지사 사전승인을 받지 않아도 된다. 

역시 경기도에 인구가 많으니 아파트 쉽게 지을 수 있게 만든 것 같다.

 

2) 강원도 건축조례

강원도 건축조례 제2조의2(건축허가 사전승인)    ① 「건축법」(이하 “법”이라 한다) 제11조제2항제1호 단서에 따라 다음 각 호에 해당하는 경우에는 사전승인 대상에서 제외한다. [본조신설 2021.6.4.] 1. 층수가 30층 미만이고, 연면적의 합계가 10만 제곱미터 미만인 건축물  2. 법 제2조제2항제21호부터 제23호까지, 제25호, 제26호에 해당하는 용도의 건축물

강원도도 경기도와 비슷하다.

21층 이상에서 30층 이상으로 변경, 연면적은 10만 제곱미터 이상으로 그대로다.

그리고 아래와 같은 건축용도는 또한 사전승인 대상에서 제외한다.

21. 동물 및 식물 관련 시설

22. 자원순환 관련 시설

23. 교정(矯正) 및 군사 시설

25. 발전시설

26. 묘지 관련 시설

 

3) 전라북도 건축조례

전라북도 건축조례 제3조의2(건축허가 사전승인)  법 제11조제2항제1호 단서에 따라 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 건축허가 사전승인 대상에서 제외한다.［본조신설 2021.7.9.］   1. 「주택법」 제15조 또는 「공공주택 특별법」 제35조에 따라 사업계획승인을 받아야 하는 건축물  2. 「도시 및 주거환경정비법」 제50조 또는 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」 제29조에 따라 사업시행계획인가를 받아야 하는 건축물

전라북도도 경기도처럼 사업계획 승인 또는 사업시행계획인가를 받는 건축물을 사전승인 대상에서 제외했다.

 

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3. 지방자치분권 특별법

지방자치분권 및 지방행정체제개편에 관한 특별법 제41조(인구 100만 이상 대도시의 사무특례) 특별시와 광역시가 아닌 인구 100만 이상 대도시의 장은 관계 법률의 규정에도 불구하고 다음 각 호의 사무를 처리할 수 있다. 1. 「지방공기업법」 제19조제2항에 따른 지역개발채권의 발행. 이 경우 미리 지방의회의 승인을 받아야 한다. 2. 「건축법」 제11조제2항제1호에 따른 건축물에 대한 허가. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 건축물의 경우에는 미리 도지사의 승인을 받아야 한다.  가. 51층 이상인 건축물(연면적의 100분의 30 이상을 증축하여 층수가 51층 이상이 되는 경우를 포함한다)  나. 연면적 합계가 20만제곱미터 이상인 건축물(연면적의 100분의 30 이상을 증축하여 연면적 합계가 20만제곱미터 이상이 되는 경우를 포함한다) 3. 「택지개발촉진법」 제3조제1항에 따른 택지개발지구의 지정(도지사가 지정하는 경우에 한한다). 이 경우 미리 관할 도지사와 협의하여야 한다. 4. 「도시재정비 촉진을 위한 특별법」 제4조 및 제12조에 따른 재정비촉진지구의 지정 및 재정비촉진계획의 결정 5. 「박물관 및 미술관 진흥법」 제18조에 따른 사립 박물관 및 사립 미술관 설립 계획의 승인 6. 「소방기본법」 제3조 및 제6조에 따른 화재 예방ㆍ경계ㆍ진압 및 조사와 화재, 재난ㆍ재해, 그 밖의 위급한 상황에서의 구조ㆍ구급 등의 업무 7. 도지사를 경유하지 아니하고 「농지법」 제34조에 따른 농지전용허가 신청서의 제출 8. 「지방자치법」 제112조에 따라 지방자치단체별 정원의 범위에서 정하는 5급 이하 직급별ㆍ기관별 정원의 책정 9. 도지사를 경유하지 아니하고 「개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법」 제4조에 따른 개발제한구역의 지정 및 해제에 관한 도시ㆍ군관리계획 변경 결정 요청. 이 경우 미리 관할 도지사와 협의하여야 한다.

아직 끝난 게 아니다. 특별법이 있다.

인구 100만 이상 대도시 (특별시 및 광역시 제외)에서는 도지사 사전승인 기준이 더 완화된다.

건축법 시행령에서 21층으로 정했던 기준을 51층 이상이면 받게 완화했다.

그리고 연면적은 10만 제곱미터 이상 건축물에서 20만 제곱미터 이상으로 완화되었다.

 

인구가 많은 도시에서 건축허가를 쉽게 내주려고 이런 식으로 특별법을 만든 듯하다.

 

2가지 도시의 예를 들어보자.

경기도 수원시 및 평택시 인구

경기도 수원시의 인구는 100만이 넘는다. 반면 평택시는 56만 명에 그친다.

이때 수원시는 지방자치분권 및 지방행정체제 개편에 관한 특별법 제41조에 의해 50층 건축물까지는 도지사 사전승인을 받지 않아도 된다.

반면 평택시는 경기도 건축조례에 의해 30층 건축물까지만 도지사 사전승인이 제외된다.

 

4. 결론

구분		층수	면적	제외사항
특별시장 및 광역시장	특별시 및 광역시	21층 이상	10만㎡ 이상	- 공장 - 창고 - 지방건축위원회의 심의를 거친 건축물 (초고층 건축물 제외)
도지사 사전승인	경기도	31층 이상 (위락 또는 숙박시설 21층 이상)	10만㎡ 이상	- 「주택법」제15조 또는「공공주택 특별법」제35조에 따라 사업계획승인 받는 건축물 - 「도시 및 주거환경정비법」 제50조 또는 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」 제29조에 따라 사업시행계획인가를 받는 건축물
	강원도	31층 이상	10만㎡ 이상	21. 동물 및 식물 관련 시설 22. 자원순환 관련 시설 23. 교정(矯正) 및 군사 시설 25. 발전시설 26. 묘지 관련 시설
	전라북도	21층 이상	10만㎡ 이상	- 「주택법」제15조 또는「공공주택 특별법」제35조에 따라 사업계획승인 받는 건축물 - 「도시 및 주거환경정비법」 제50조 또는 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」 제29조에 따라 사업시행계획인가를 받는 건축물
	전라남도, 경상남도, 경상북도, 충청남도, 충청북도	21층 이상	10만㎡ 이상	-
	인구 100만 이상의 대도시	51층 이상	20만㎡ 이상	-